sábado, 23 de septiembre de 2017

lunes, 18 de septiembre de 2017

Los riesgos de comprar una vivienda en remate



Al comprar un inmueble hipotecado, las personas pueden ahorrarse desde 30 hasta 50% del valor de la vivienda, pero al mismo tiempo adquirirán un costal de gastos, problemas y preocupaciones que los podrían desfalcar, advierten abogados.

“Se debe tener cuidado porque lo que parecería una ganga, pueden ser sólo dolores de cabeza”, dijo el abogado civil Arturo González de Araujo, de la consultora Cofapi, especialistas inmobiliario.

Antes de decir sí a una oferta, conoce el proceso que hay detrás de la compra de bienes en remate. Cuando una persona deja de pagar su hipoteca, tiene la opción de transferir la deuda a otro particular de manera privada. Pero si esto no sucede, los bancos -quienes hicieron el préstamo hipotecario- comenzarán un juicio para recuperar el bien y venderlo en remate.

Quien acepta comprar una casa o departamento hipotecado adquiere la obligación de liquidarla y el derecho de quedarse con ella, pero no de habitarla inmediatamente. Para vivir en ella o disponer de ella se deberá iniciar otro proceso judicial.

“Puede ir desde los seis meses de espera y juicios hasta 7 años aproximadamente. Los costos mínimos del juicio (donde se decide el desalojo de la propiedad) sería del 10 o 15% del valor del inmueble”, advierte Ulises Beltrán Cruz, abogado en el despacho Bou, el cual ha resuelto el 98% de sus casos favorablemente.

Sin embargo, Beltrán Cruz agrega que es primordial conocer que se pueden adquirir propiedades a un costo económico con mucha facilidad. “Hay personas que a eso se dedican: a adquirir propiedades, terminar los juicios y venderlas con un margen de utilidad considerable”, señaló.
Hoy en día muchas viviendas ya se rematan a través de publicaciones en los diarios y hay empresas intermediarias que se dedican a venderlas. Sin embargo es necesario saber que con una asesoría jurídica profesional y con mucha paciencia los inversionistas pueden adquirir un inmueble que aumente su valor en el futuro, indicó Arturo González.


Me hubieran dicho antes…


Existe la posibilidad de que la persona que habita la casa sí haya pagado su hipoteca, pero el banco no tiene registrado el movimiento. Es ese el primer instante en el que el comprador interesado en adquirir la propiedad en remate puede perder el anticipo que dio para iniciar el juicio y apartar el inmueble, que generalmente es del 10% del valor de la propiedad, dijo Beltrán Cruz.

Las sorpresas no paran aquí. González de Araujo explica que podrían existir más deudas sobre el inmueble: gravámenes o pagarés que también serían transferidos al nuevo comprador. Así que tendrías que pagar las deudas existentes.

“Los impuestos como el predial seguramente no están pagados. Series de factores sorpresa de este tipo hacen que el costo para el comprador resulte increíblemente alto”, explica Arturo González de Araujo. Será necesario revisar el Registro Público de la Propiedad para conocer el status del inmueble, sugirió.

Además cuando el comprador adquiere una vivienda en remate no conoce el estado en el que se encuentre el interior del inmueble, por lo tanto también le esperarán gastos por reparación y mantenimiento de la vivienda.

Tampoco se deben dejar de lado los costos que derivan del trámite de compra-venta: gastos notariales, impuestos sobre la Renta y de Adquisición, registro ante el registro público de la propiedad y las asesorías legales.

Por ejemplo: si una persona quiere comprar una casa en remate que valga 500,000 pesos, pero que está valuada en 1 millón de pesos, necesitará 260,000 pesos más para cubrir los gastos que deriven del estado del inmueble, estimó González de Araujo.
“Pues garantizar la adjudicación (inmediata) sería mentir. Todo juicio tiene riesgos. Hasta el propio deudor puede ‘rendirse’, realizar el pago total de la hipoteca y al final quedarse con el inmueble”, señala Alejandro González.

Cómo reducir los riesgos

1. Revisa si no está ocupado el inmueble. Aunque no es posible ingresar, pregunta a los vecinos sobre el estado de la vivienda y observar su exterior.
2. También revisa exhaustivamente el Registro Público de la Propiedad para conocer si no se tienen más deudas inscritas. Y examina el expediente de la hipoteca que estará en juicio para conocer el historial de los pagos de la deuda.
3. Revisar que el inmueble está al corriente de los pagos de predial, mantenimiento y otros montos del régimen de condominio. Sirvir para estar precavido y reducir costos adicionales.


Fuente: expansion.com
Share:

lunes, 11 de septiembre de 2017

Mi vivienda se dañó, cómo aplico el seguro de daños



Es el programa de aseguramiento de todas las viviendas que son garantía de créditos hipotecarios otorgados por el Infonavit, en todos los casos cuya deuda no haya sido completamente liquidada a la fecha del siniestro y ..  se encuentren al corriente en el pago de su crédito.

El Seguro de Daños no aplica para los créditos Mejoravit. En el caso de los créditos cofinanciados, sólo aplica a la parte financiada por el Infonavit; en los créditos conyugales aplica en primer lugar al crédito principal, si este se encuentra liquidado, se aplica al crédito conyugal.

En caso de que la aseguradora, a través de su despacho de ajustadores determine pérdida total de tu vivienda:

  • Solicita la liquidación de tu crédito (el saldo que tengas en la fecha en la que entregues la carta donde confirmas esta opción). 
  • Entrega una carta en las oficinas del Infonavit de tu localidad, donde indiques que por así convenir a tus intereses solicitas la liquidación de tu crédito. Debe incluir tu firma autógrafa.
En caso de que la aseguradora, a través de su despacho de ajustadores determine pérdida parcial de tu vivienda, el pago o aplicación del Seguro de Daños será definido por el Infonavit de acuerdo a estas opciones:

  • Se te entrega una orden de pago DAP (línea de captura para el cobro del monto, acorde al levantamiento de daños hecho a tu vivienda). La reparación del inmueble, la calidad en la mano de obra y materiales utilizados queda bajo tu total responsabilidad. Considera que el personal designado por el Infonavit está facultado para inspeccionar los trabajos de reparación efectuados en tu vivienda. 
  • El Infonavit contratará a empresas constructoras para que lleven a cabo las reparaciones en tu vivienda, o una constructora se encarga de las reparaciones, acorde al levantamiento de daños hecho a tu vivienda.


Puedes contar con un apoyo adicional al pago del Seguro de Daños, en caso de siniestro: 

Apoyos de enseres: 

  • Es un apoyo adicional que otorga el Infonavit el cual ayuda a cubrir la pérdida o daño a los enseres domésticos de las viviendas afectadas.
  • Aplica única y exclusivamente para los acreditados titulares que habiten su vivienda, y que se compruebe que efectivamente el inmueble resultó afectado a consecuencia del siniestro reportado. Este seguro cubre hasta $10,000 de acuerdo con la severidad del daño determinado por el despacho de ajustadores, este apoyo será entregado únicamente al acreditado titular.


El apoyo para enseres se da en caso de:


  • Riesgos hidrometeorológicos atribuibles a huracanes categoría 3 o superiores bajo la escala Beaufort.
  • Por inundación.
  • Que se trate de un evento atribuible a un terremoto con una escala de 5.5 o mayor bajo la escala de Richter.
  • Cualquier caso en la cobertura de incendio.
  • Si por cualquier razón se hubiese declarado zona de desastre por la autoridad competente o se haya puesto en marcha el Plan DN-III en el estado donde se encuentra las viviendas dañadas de los acreditados.


Bienes no cubiertos


  • Los contenidos de los inmuebles, mobiliarios, equipos, dinero en efectivo, valores, obligaciones u otros documentos negociables, alhajas, piedras preciosas, y cualquier otro artículo de este tipo.
  • Los terrenos donde se encuentran construidas las viviendas.


Riesgos cubiertos


  • Incendio
  • Terremoto
  • Erupción volcánica
  • Desplazamiento de terreno, siempre que esté se presente de manera súbita e imprevista 
  • Inundación
  • Explosión
  • Huracán
  • Ciclón
  • Granizo o nieve
  • Vientos tempestuosos
  • Objetos caídos de aviones
  • Caída de árboles


Riesgos no cubiertos 


  • Daños causados por o resultantes en el desarrollo, distribución, proceso, manufactura, construcción, instalación del bien asegurado.
  • Daños causados por o resultantes de cualquier falla, deficiencia o defecto de planear, desarrollar, asentar, reparación, construcción, remodelación, del bien asegurado, así como en los materiales usados en lo antes mencionado.
  • Daños existentes antes del siniestro.
  • Daños paulatinos en la vivienda.
  • Daños en la vivienda por falta de mantenimiento.
  • Entre otros.
Fuente: Infonavit.org.mx
Share:

lunes, 4 de septiembre de 2017

7 Datos que debes saber sobre portabilidad hipotecaria



¿Sabías que desde 2014 la portabilidad hipotecaria es posible? De acuerdo con datos de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, en 2016 se efectuaron más de 5,500 traspasos de hipotecas de un banco a otro, lo cual representa un incremento de 19% respecto al 2015.

Pero demos un paso atrás, para empezar ¿qué es la portabilidad hipotecaria? Al día de hoy hay muchas dudas sobre qué es la portabilidad hipotecaria y qué trámites debes hacer para transferir tu crédito de un banco a otro, por ello a continuación en el Colegio Nacional del Notariado Mexicano te ofrecemos 7 puntos que debes saber sobre el tema:


1. El nombre técnico de la portabilidad hipotecaria es el de “subrogación de acreedor”. Consiste en que un banco adquiera el crédito hipotecario del banco con el que lo tienes contratado actualmente, ofreciéndote mejores condiciones, especialmente en lo que se refiere a la tasa de interés.

Es importante señalar que la portabilidad hipotecaria no se trata propiamente de extinguir el crédito que tienes actualmente con un banco para obtener un crédito nuevo con otro banco, ya que este proceso generaría mayores gastos, como la cancelación de la primera hipoteca, la constitución de una nueva hipoteca, la comisión por apertura de crédito y un pago de derechos considerable.
Se trata simplemente de sustituir al acreedor dentro del crédito original, el cual seguirá quedando garantizado al amparo de la misma hipoteca primeramente constituida, modificando únicamente el nombre del acreedor, el nuevo plazo para el pago y la nueva tasa de interés en la inscripción correspondiente en el Registro Público de la Propiedad.


2. Tomando en cuenta que la portabilidad hipotecaria no consiste en extinguir un crédito y contratar otro, sino en subrogar al acreedor original en el mismo crédito, los gastos en los que se incurre son marginales en relación al beneficio que se obtiene al mejorar la tasa de interés. Los gastos son de dos tipos: derechos de registro y gastos notariales.
Es importante señalar que no se tiene que volver a escriturar el inmueble, ni pagar impuestos, lo que solo se hace es una modificación a la inscripción que ya existe en el Registro Público de la Propiedad, en la que se establece el cambio de acreedor y de tasa, mediante un convenio que se otorga ante notario.


3. Los Registros Públicos de la Propiedad están regulados por leyes locales, por lo tanto el costo por la inscripción de esta modificación variará de acuerdo con la entidad. Por ello, la recomendación es acercarte a tu notario de confianza para tener más información al respecto o, en caso de no tener, al Colegio de Notarios de cada estado.


4. Los bancos no pueden negarse a llevar a cabo la subrogación de acreedor, ya que con la reforma financiera de 2014 se realizaron modificaciones al artículo 15 de la Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado que regula este mecanismo. En la regulación actual el banco está obligado a traspasar la hipoteca a otro banco si así lo decide el acreditado.

5. En algunos casos, el banco acreedor original ofrece mejoras a las condiciones del crédito para igualar las de la competencia con el fin de retener al cliente. En estos casos también tendría que realizarse un convenio modificatorio al crédito y consecuentemente a la hipoteca, dicho convenio se otorga también ante notario y deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad con las mismas ventajas de rapidez y costos reducidos.

6. La subrogación de acreedor no representa ningún riesgo, ya que el convenio se otorga ante notario. De hecho, si hay un banco que ofrece mejores condiciones de crédito, especialmente en cuanto a la tasa de interés, la portabilidad hipotecaria siempre es positiva para el cliente. Como ya comentamos, sí se incurre en ciertos gastos, pero éstos son marginales en relación al beneficio que se obtiene.

7. Los pasos que debes seguir para subrogar tu crédito hipotecario son:


  • Si tienes la inquietud de renegociar tu crédito hipotecario primero busca si existe alguna otra entidad financiera que te ofrezca mejores condiciones de crédito. Deberás entregar a este banco la documentación que requiera sobre el inmueble.
  • Una vez que hayas identificado un banco que te ofrezca condiciones más atractivas, acércate a tu banco y solicita un “estado de cuenta para efectos de subrogación”. El banco acreditante está obligado a emitirlo en un plazo de 15 días naturales.
  • En caso de que transcurra el plazo y el banco acreditante no haya entregado el “estado de cuenta para efectos de subrogación” deberás presentarte en la CONDUSEF (Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros) para que coadyuve con tu solicitud. 
  • La solicitud del “estado de cuenta para efectos de subrogación” es lo que da por enterado al banco acreditante que el acreditado está buscando subrogar su crédito hipotecario. 
  • Una vez que tengas el “estado de cuenta para efectos de subrogación” deberás entregarlo al banco que te ofrece condiciones más favorables. Este banco pagará el saldo del crédito al banco original y el crédito hipotecario quedará trasladado.
  • Es en este momento que deberás acudir a un notario y pagar los derechos de registro.


Si tienes la posibilidad de mejorar las condiciones de tu crédito, no lo dejes pasar y busca alternativas. Acércate a tu notario de confianza, quien podrá darte asesoría sobre éste y otros temas relacionados con tu patrimonio.


Fuente: expansion.com.mx
Share:

miércoles, 23 de agosto de 2017

¿ Quieres construir en tu terreno con tu crédito INFONAVIT?




Esta opción es para ti si tienes un terreno propio o si estás casado bajo el régimen de sociedad conyugal y quieres construir en el terreno de tu cónyuge. Es posible usar una parte del crédito para poner el terreno a tu nombre, inscribirlo ante el Registro Público de la Propiedad, o bien, subdividir predios. El monto con el que podrás hacerlo se tomará de tu ahorro en la Subcuenta de Vivienda y dependerá de tu salario.
  • * El plazo máximo para terminar de construir tu vivienda es de 180 días. 
  • * El monto del crédito se te entrega en cuatro exhibiciones y el avance de la obra se comprueba en cada visita que haga un verificador, a quien debes pagar la quinta parte del 1.5% del total del presupuesto de edificación.
  • * Revisa la cédula de presentación para la construcción en terreno propio y entérate de lo que debe y no debe tener tu terreno y para que, llegado el momento, la llenes con la información que necesitaremos. 
  • * Solicita un estudio de valor y dictamen técnico del terreno con el fin de que se cumplan los requisitos de este destino de crédito.Revísalo para que sepas cuál es la información que necesitarás para llenarlo. 
  • * Presenta tu programa de obra y el presupuesto de obra, donde indiques el tipo de modificación que harás, el nombre de la persona que te apoyará técnicamente, los gastos que tendrás y el calendario de trabajos.
  • * Si el terreno en el que vas a construir ya hay una edificación, ésta se incluirá en el Dictamen de Seguridad Estructural, pero no contará en el valor de los trabajos que hagas. 


Cómo debe ser el terreno en el que puedo construir 

  • * Estar en una zona urbanizada y contar con todos los servicios (agua, drenaje y energía eléctrica). Estar lejos de depósitos de combustible, ductos subterráneos, líneas de alta tensión, ríos, lagunas, arroyos o pantanos; no ubicarse sobre cavernas, hondonadas, taludes, fallas geológicas, rellenos sanitarios, terrenos arcillosos o contaminados. 
  • * Estar al corriente en los pagos de consumo de agua y predial.
  • * Contar con escritura o título de propiedad de acuerdo a las siguientes condiciones: 
    •  Si el crédito que deseas es conyugal y estás casado por bienes separados, el terreno debe estar escriturado a nombre de ambos. 
    •  Si el crédito que deseas es conyugal y estás casado bajo el régimen de sociedad conyugal, el terreno debe estar escriturado a nombre de alguno de los dos. 
    •  Si el crédito que deseas es individual y estás casado por bienes separados, el terreno debe estar escriturado sólo a tu nombre.
Fuente : infonavit.org.mx
Share:

martes, 8 de agosto de 2017

Tips para comprar tu primer departamento



La compra de una casa o departamento, junto con la de tu auto, son las operaciones financieras que involucran el mayor desembolso que harás para construir tu patrimonio. Por eso, la decisión de adquirir un bien inmueble debe planearse y meditarse bien.

La fórmula correcta para comprar tu primer departamento es dar un enganche de 20% y pagar la hipoteca a 10 o 15 años, sugiere Leonardo González, analista de Real State.

Jorge Valle, director comercial de SOC Asesores Hipotecarios, comenta que contar con un ahorro extra de 10% del valor del inmueble que quieres comprar, será muy útil para aumentar el enganche o cubrir gastos posteriores.

A la hora de elaborar tu presupuesto y tu plan de pagos, recuerda que la deuda no debe superar el 40% de tus ingresos, señala Valle, sin importar si usas el saldo de tu subcuenta de vivienda o le pides prestado a un banco.

Ten siempre un ‘plan B’: la compra de una vivienda es también una inversión, ya que si decides no vivir ahí, puedes rentarla o venderla, sugiere Karim Goudiaby, director general del portal de anuncios clasificados Vivanuncios.




Fuente : cnnexpansion
Share: